Seit Einführung der Rauchmelderpflicht sind viele Vermieter verärgert. Der Grund: Vermieter setzen bei Einbau und Wartung der Rauchmelder auf Dienstleister wie Techem. Die Geräte werden dabei meistens nicht gekauft, sondern gemietet. Die oftmals nicht geringe Miet- und Servicegebühr wird dann auf die Miete umgelegt.

Dieser Artikel beantwortet zwei Fragen von Mietern.

1. Dürfen die Rauchmelder Kosten überhaupt auf die Miete umgelegt werden?

2. Was genau kostet so eine Rauchmelder-Dienstleitung wie von Techem?

Grundsätzlich dürfen Rauchmelder Kosten (Anschaffung, Wartung) auf die Miete umgelegt werden.

Die Anschaffungskosten für Rauchmelder gelten als Modernisierungskosten, die der Vermieter mit bis zu 11 % des Kostenaufwandes über § 559 BGB auf den Mieter im Rahmen einer Mieterhöhung umlegen kann. Der Mieter muss den Einbau dulden und Zugang zur Wohnung gewähren.

Die Wartungskosten (Funktionsprüfung, Reinigung, etc.) sind als fortlaufend entstehende Kosten umlagefähige Betriebskosten (BGH WuM 2007, 571).

Was die Umlage der Mietkosten für Rauchmelder betrifft ist die Rechtslage nicht eindeutig. Es gibt zwei Lager: die einen vertreten die Auffassung, dass die umlegbaren Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend geregelt sind und dass die Umlage der Rauchmeldermiete unzulässig ist (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 04.12.2013, Az.: 715 C 283/13).

Die anderen sehen die BetrKV nicht als final. Gemäß Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV „Sonstige Betriebskosten“ soll die Umlage neu entstandener Kosten möglich sein. Die Miete von Rauchmeldern sei mit der Miete von Wasser- und Wärmezählern vergleichbar und deshalb umlegbar (LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11).

Eine endgültige Entscheidung über die Streitfrage muss der Bundesgerichtshof (BGH) fällen.

 Zur Sicherheit sollten Mietkosten für Rauchmelder sollten in neu abzuschließenden Mietverträgen unter „Sonstige Betriebskosten“ aufgeführt werden.

Ist die Umlage von Rauchmeldermietkosten per BGH-Urteil rechtskräftig, gilt dies dann aber auch für bestehende Mietverträge.

Warum übernimmt nicht der Mieter die Wartung?

 In den meisten Landesbauordnungen ist vorgeschrieben, dass der Vermieterfür Einbau und Wartung der Rauchmelder verantwortlich ist. Er kann die Verantwortung jedoch an den Mieter delegieren. Dies muss entsprechend im Mietvertrag festgeschrieben werden.

Der Haken an der Sache: Der Vermieter hat eine Verkehrssicherungspflicht für die vermietete Wohnung. Er hat weiterhin eine Kontrollpflicht und muss überprüfen, ob der Mieter die Rauchmelder auch tatsächlich gewartet hat. Aus diesem Grund werden gerade bei Mehrfamilienhäusern Rauchmelder-Dienstleister beauftragt. Denn wenn Einbau und Wartung für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ liegen, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet (BGH Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 290/14).

Die Rauchmelder Dienstleister richten sich mit Ihren Angeboten an gewerbliche Kunden, zum Beispiel Wohnungsbaugesellschaften. Solche Dienstleister werden engagiert, wenn hunderte von Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet werden müssen. Durch den Wartungsservice des Anbieters kann der Vermieter zudem sicherstellen, dass die Geräte regelmäßig und ordnungsgemäß geprüft werden. 

Die Rauchmelder Dienstleister veröffentlichen keine Preise. Je nach Anzahl der benötigten Rauchmelder und Serviceumfang werden für potentielle Auftraggeber individuelle Angebote gemacht. Der Mieter ist bei der Preisfindung außen vor. Er bekommt am Ende die Mietkostenabrechnung präsentiert. Es gilt lediglich der Grundsatz, dass keine unverhältnismäßigen Kosten entstehen. Doch genau als solche empfinden viele Mieter die Kosten für den Rauchmelder Service.

Die folgende Übersicht zeigt an, welche Kosten genau anfallen können, wenn ein Dienstleister mit Montage und Wartung der Rauchmelder beauftragt wird.

Anschaffungskosten

• Einmaliger Kauf
  
• Fortlaufende Miete / Leasing

Wartungskosten

• Jährliche Sichtprüfung
  
• Monatliche Fernprüfung
  
• Reinigung
  
• Instandsetzung bei Defekt
  
• Rechtssichere Dokumentation
  

Die Kosten variieren je nach Anbieter und Leistungsumfang. Es liegt am Vermieter, Transparenz zu schaffen und seinen Mietern die Kosten aufzuschlüsseln.

Die Rauchmelder Miete ist langfristig gesehen natürlich teurer als die einmalige Anschaffung der Geräte.

Gute Rauchmelder mit Langzeitbatterie kosten zwischen 15 und 25 Euro. Alle 10 Jahre müssen die Geräte ausgetauscht werden. Bei drei Rauchmeldern pro Wohnung und 30 Jahren Wohnzeit fallen also Anschaffungskosten von durchschnittlich 180 Euro an. Hinzu kommt der zeitliche Aufwand für Montage und Wartung.

Bei einem Servicevertrag mit einem Rauchmelder Dienstleister fallen pro Rauchmelder (Miete + Wartung) durchschnittlich ca. 15 Euro im Jahr an. Hinzu kommen die einmaligen Montagekosten von 7 bis 15 Euro pro Rauchmelder (abhängig von der Art des Rauchwarnmelders und der Menge, der zu installierenden Melder). 

Da Vermieter die Kosten weitestgehend an den Mieter weitergeben können, haben  Vermietern keinen Ansporn mit den Dienstleistern günstigere Preise auszuhandeln.

Mit Hinblick auf die Auswirkungen für Vermieter und Mieter werden abschließend in diesem Artikel die Pros und Contras bei Kauf oder Miete von Rauchmeldern aufgelistet.

Vor-/Nachteile bei Miete

• Geräte Gewährleistung für gesamte Mietzeit inkl. Kostenübernahme bei Geräteaustausch
  
• Regelmäßige, verlässliche Wartung und Dokumentation
  
• Keine Investitionskosten für den Vermieter
  
• Steuerliche Vorteile für Vermieter (Reduzierung des Anlagevermögens)
  
• Gewährleistung der regelmäßigen Wart
  
• (Viel) höhere Kosten für den Mieter im Vergleich zum Gerätekauf

Vor-/Nachteile bei Kauf

• Vermieter kann frei über die Geräte verfügen
  
• Kauf ist finanziell günstiger als Miete
  
• Die Gewährleistung für die Geräte ist beschränkt
  
• Es fallen ggf. Reparatur- und Wiederbeschaffungskosten an
  
• Vermieter muss die Überwachung und Sicherstellung der Funktionsfähigkeit der Rauchmelder selbst übernehmen
  
• Der Vermieter muss die Anschaffungskosten für die Rauchmelder vorfinanzieren
  
• Die Anschaffungskosten können auf die Miete umgelegt werden
  

Pyrexx

https://www.pyrexx.com/de/

Minol

https://www.minol.de/startseite.html

Ista

https://www.ista.com/de/loesungen/mietersicherheit/rauchmelderservice/

 Kalo

https://www.kalo.de/leistungen/rauchwarnmelder.html

Hekatron

http://www.hekatron.de/produkte/rauchwarnmelder.html

Brunata

https://www.brunata-metrona.de/rauchmelder/unser-angebot.html