Was tun, wenn der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigert?

Wenn Ihr Mieter Ihnen oder von Ihnen beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Mietwohnung verweigert, stehen Ihnen als Vermieter mehrere Rechtsmittel zur Verfügung. Als letzten Ausweg können Sie dem Mieter sogar fristlos kündigen.

Wann darf ich als Vermieter überhaupt in die Mietwohnung?

Die Mietwohnung gehört dem Vermieter. Er kann jedoch damit jedoch nicht verfahren wie ihm beliebt. Zum Schutz des Mieters und des privaten Wohnraums gibt es zahlreiche Gesetze, u.a. welche die regeln, wann der Vermieter in die Wohnung darf und wann nicht.

Nur bei konkreten Gründen dürfen Vermieter in die Wohnung. Diese können sein:

  • Besichtigungstermin für Kaufinteressenten und Nachmieter
  • Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten
  • Zur Klärung von Schäden (im konkreten Fall als auch bei Verdachtsfällen)
  • Kontrolle von Handwerkerarbeiten
  • Verdacht auf vertragswidrige Nutzung (z.B. Untervermietung oder unerlaubte Tierhaltung)
  • Ablesung der Zähler (Gas, Wasser, Strom)
  • Vermessung

Der Vermieter darf nicht für eine außerplanmäßige Besichtigung Zutritt zur Wohnung verlangen, zum Beispiel um einfach mal nachzuschauen, ob alles in Ordnung ist. Nur in Notfällen, wie zum Beispiel einen Rohrbruch, ist es dem Vermieter gestattet, auch ohne Anwesenheit des Mieters die Wohnung zu betreten.

Die Termine müssen mit dem Mieter rechtzeitig angekündigt werden. Kann der Mieter die Termine nicht wahrnehmen muss er Ersatztermine vorschlagen.

Rechtslage bei Rauchmelder Einbau

Bei der Installation von Rauchmelder in einer Mietwohnung handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB. Der Mieter hat den Einbau zu dulden und muss in diesem Zusammenhang dem Vermieter bzw. dem beauftragten Dienstleister Zutritt zur Wohnung gewähren. Der Vermieter muss den Einbautermin fristgerecht, mindestens 3 bis 5 Tage vorher ankündigen. Ist der Mieter berufstätig ist eine zehn- bis vierzehntätige Vorankündigung zu empfehlen.

Als zumutbaren Zeitraum für Handwerkertermine setzte das Amtsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 33 C 1093/17 (52)) übrigens die Zeit zwischen 8.00 und 18.00 Uhr fest.

Der Vermieter kann fristlos kündigen

Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Unzumutbarkeit (§ 543 Abs. 1 BGB) unter folgenden Umständen außerordentlich und fristlos kündigen:

  • Ausstehende Mietzahlungen (min. 2 Monatsmieten)
  • Unpünktliche Mietzahlungen (vorherige Abmahnung erforderlich)
  • Ständige Störung des Hausfriedens (Lärm, Gestank, Belästigung, etc.)
  • Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht (Heizung im Winter abgedreht; vorherige Abmahnung und Fristsetzung für Verhaltensänderung erforderlich)
  • Untervermietung ohne Erlaubnis (vorherige Abmahnung und Unterlassungsklage notwendig)
  • Gewerbebetrieb mit Publikums- und Warenverkehr (vorherige Abmahnung erforderlich)

Laut BGH Urteil kann auch die Nichtduldung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen seitens des Mieters eine solche Unzumutbarkeit für den Vermieter darstellen. Ob eine fristlose Kündigung dann tatsächlich rechtmäßig ist, wird jedoch immer im Einzelfall geprüft. Unter Umständen ist es dem Vermieter zumutbar vor Ausspruch der Kündigung erst einen Duldungstitel (einstweilige Verfügung) gegen den Mieter zu erwirken und ggf. Vollstreckungsversuche nach § 890 ZPO zu unternehmen.

4 Schritte bis zum Zutritt

So setzen Sie Schritt für Schritt Ihr Recht auf Wohnungszutritt wegen Einbau von Rauchmeldern durch.

  1. Terminabsprache, wenn nötig mehrmals (am besten schriftlich oder im Beisein von Zeugen)

  2. Abmahnung bei Zutrittsverweigerung mit Hinweis auf Schadenersatzpflicht (z.B. für Anreisekosten des Handwerkers, eigener Verdienstausfall, etc.) und Duldungsklage

  3. Erwirkung der Duldungsklage bei erfolgloser Abmahnung

  4. Bei Verstoß gegen die einstweilige Verfügung, fristlose Kündigung ggf. auch schon parallel zur Duldungsklage

Hinweise zur Terminvereinbarung

Der Mieter kann aus triftigen Gründen wie Arbeitszeit, Arztbesuch, Urlaub, etc. Handwerkertermine absagen. Allerdings muss er schriftlich Ersatztermine benennen. In der Praxis haben sich drei Terminvorschläge durchgesetzt. Bestehen Sie auf eine verbindliche Zusage für einen der Termine. Bei Nichteinhaltung können Sie Schadenersatzleistungen (z.B. Verdienstausfall, Reisekosten) geltend machen. Das gilt natürlich auch umgekehrt für den Mieter.

Termine zu Geschäftszeiten müssen vom Mieter grundsätzlich akzeptiert werden. Eine pauschale Ablehnung wegen Berufstätigkeit ist nicht zulässig.

Wichtig: Der Mieter ist nicht verpflichtet, Termine direkt mit Dritten, zum Beispiel Schornsteinfeger oder Rauchmelder Service, abzustimmen. Der Weg ist zwar direkter, aber der Mieter kann berechtigterweise diese Vorgehensweise ablehnen.

Der Mieter ist ebenfalls nicht verpflichtet, ständig erreichbar zu sein. Ein normaler Urlaub muss nicht beim Vermieter angemeldet werden.

Da Vermieter keinen Zweitschlüssel besitzen dürfen, fordern sie oftmals den Mieter auf für Notfälle einen Zweitschlüssel beim Nachbarn zu hinterlegen. Diese Forderung ist weder rechtlich haltbar noch aus versicherungstechnischen Gründen ratsam.

Hinweise zur Abmahnung

Stellen Sie dem Mieter eine Abmahnung zu, am besten per Einschreiben, damit der Erhalt bestätigt wird.

Damit die Mahnung rechtssicher ist, muss eine bestimmte Form gewahrt werden:

  • Das Wort Abmahnung muss im Titel/Betreff des Schreibens stehen
  • Benennung der vertraglichen Vereinbarung und der konkreten Pflichtverletzung
  • Benennung des korrekten Verhaltens
  • Fristsetzung zur Beendigung der Pflichtverletzung
  • Benennung der Konsequenzen bei Fortsetzung der Pflichtverletzung

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